Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Nedir?

Bir ev ilanını incelerken önce fotoğraflara bakıyoruz. Salon ne kadar aydınlık, mutfak kullanışlı mı, balkonu var mı, muhiti iyi mi? İş tapuya geldiğindeyse karşımıza sanki bambaşka bir dil çıkıyor: kat irtifakı, kat mülkiyeti, arsa payı, iskân…

Özellikle ev alma sürecindeyseniz kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki farkı bilmeniz iyi olur. Çünkü birbirine benzeyen bu iki ifade, aslında taşınmazın hukuki durumuyla ilgili farklı şeyler söylüyor. Üstelik tapuda hangisinin yazdığı kadar, o kaydın arkasındaki belgeler de önemli.

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, henüz yapılmamış veya yapımı devam eden bir binada ileride ortaya çıkacak bağımsız bölümler için kurulan bir hak. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda da arsa payına bağlı bir irtifak hakkı olarak tanımlanıyor.

Örneğin yeni başlayan bir konut projesinden üçüncü kattaki bir daireyi aldığınızı düşünün. Yani bina henüz tamamlanmadı. Ortada içine girip yaşayabileceğiniz bitmiş bir daire olmasa da projedeki o bağımsız bölümle arsadaki payınız arasında hukuki bir bağ kurulabiliyor. İşte kat irtifakı bu dönemin tapudaki karşılığı.

Burada küçük ama önemli bir ayrıntı var. Tapuda “kat irtifakı” yazması, binanın mutlaka iskânsız olduğu anlamına gelmiyor. Bina tamamlansa da tapu kaydı henüz kat mülkiyetine dönüştürülmemiş olabilir. Bu nedenle tamamlanmış bir binada kat irtifakıyla karşılaşırsanız yapı kullanma izin belgesini yani günlük hayatta daha çok kullandığımız adıyla iskânın durumunu ayrıca kontrol etmeniz gerekiyor.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyetinde artık projede gelecekte ortaya çıkacak bir bölümden değil, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümünden söz ediyoruz. Daire, dükkân, ofis ya da depo gibi ayrı ayrı kullanılabilen bölümler üzerinde kurulan özel mülkiyet hakkı bu kapsamda değerlendiriliyor.

Üstelik sahip olduğunuz şey, evinizin dört duvarıyla sınırlı değil. Bağımsız bölüme bağlı arsa payınız ve apartmanın merdiveni, çatısı, asansörü ya da ortak bahçesi gibi ortak alanlar üzerindeki haklarınız da bu yapının içinde.

Kat mülkiyetine geçişte yapı kullanma izin belgesi önemli bir aşama. Ancak burada da tapuya taşıyamayacağı bir anlam yüklememek lazım. Kat mülkiyetli bir tapu, binanın ruhsat ve proje süreci açısından belirli aşamaları tamamlamış olduğunu gösterirken, yapının bugün depreme ne kadar dayanıklı olduğu konusunda tek başına bir güvence vermiyor. Binanın yaşı, taşıyıcı sistemi, sonradan yapılan müdahaleler ve mevcut teknik durumu bu tanımdan tamamen bağımsız konular. Yeri gelmişken önemli bir hatırlatma da yapalım. Zorunlu Deprem Sigortası kapsamındaki konutlarda tapunun kat irtifaklı ya da kat mülkiyetli olmasından bağımsız olarak, tapu işlemleri sırasında DASK poliçesinin varlığı ve geçerliliği kontrol ediliyor. Konut kredisi kullanımında da geçerli bir Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi bulunması gerekiyor.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir?

En kolay akılda kalan ayrım aslında şu. Kat irtifakı daha çok yapının proje ve inşaat süreciyle, kat mülkiyetiyse tamamlanan bağımsız bölümle ilişkili. Kat irtifakında arsa payına bağlı olarak ileride oluşacak bağımsız bölüm üzerinde bir hak kuruluyor. Kat mülkiyetindeyse tamamlanmış bağımsız bölüm doğrudan mülkiyet hakkının konusu oluyor.

Kâğıt üzerinde son derece teknik görünen bu fark, ev bakarken birden ciddi bir meseleye dönüşebiliyor. Çünkü yıllardır insanların oturduğu, kombisinin çalıştığı, mutfağı yenilenmiş bir dairenin tapusu hâlâ kat irtifaklı kalabiliyor. Binaya bakarak tapunun hangi aşamada olduğunu anlamak her zaman mümkün değil. Bu yüzden “Bina zaten yıllardır kullanılıyor, demek ki kat mülkiyetlidir.” varsayımıyla hareket etmemek gerekiyor.

Kat İrtifaklı Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Kat irtifakı gördüğünüz anda o evi seçenekler arasından çıkarmanız gerekmiyor. Yukarıda da ayrıntılarıyla aktardığımız gibi özellikle henüz tamamlanmamış yeni projelerde kat irtifakı zaten sürecin olağan bir parçası. Fakat tamamlanmış ve uzun süredir kullanılan bir binada tapu hâlâ kat irtifaklıysa tabloyu biraz daha dikkatli incelemekte fayda var. Yapı kullanma izin belgesi var mı? Tapuda yazan bağımsız bölüm numarası gördüğünüz daireyle uyuşuyor mu? Dairede veya binada projeye aykırı değişiklik yapılmış mı? Tapu kaydında ipotek, haciz ya da başka bir takyidat bulunuyor mu?

Konut kredisi kullanmayı planlıyorsanız bankanın ekspertiz ve kredi değerlendirmesi de devreye giriyor. Dolayısıyla “kat irtifaklı ev alınır mı?” sorusunun herkes için geçerli tek kelimelik bir cevabı yok. Asıl mesele, söz konusu taşınmazın belgelerini ve mevcut durumunu birlikte değerlendirmek.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Nasıl Geçilir?

Kat irtifakının ilk kurulması, inşaat sürecinin daha erken bir aşamasında gerçekleşiyor. Bu süreçte mimari proje, yönetim planı, yapı ruhsatı ve duruma göre diğer belgeler tapu işlemlerinin parçası hâline geliyor. Yapı tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındığındaysa kat mülkiyeti nasıl alınır sorusu gündeme geliyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün açıklamasına göre, kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda ortak maliklerden birinin başvurusu veya izin belgesinin yetkili idare tarafından tapu müdürlüğüne gönderilmesi üzerine kat mülkiyetine resen geçiş yapılabiliyor. Günümüzde elektronik sistemler bu sürecin önemli bir bölümünü kolaylaştırıyor. Yapı kullanma izin belgesi düzenlendiğinde, yetkili idare gerekli belgeleri elektronik ortamda ilgili kadastro birimine iletiyor. Kadastro ve tapu müdürlükleri arasındaki işlemlerin ardından, şartları sağlayan kat irtifaklı yapılarda kat mülkiyetine resen geçilebiliyor. Böylece maliklerin her birinin ayrıca başvuru yapması gerekmeksizin tapu kaydı kat mülkiyetine dönüştürülebiliyor.

Bir başka önemli nokta da süre konusu. Kat irtifakının kurulmasından itibaren plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden biri mahkemeye başvurabiliyor. Hâkim koşullara göre kat irtifakının sona ermesine veya sürenin uzatılmasına karar verebiliyor. Ancak bu hükmü, “Bina bittikten sonra beş yıl içinde mutlaka kat mülkiyetine geçilmelidir.” şeklinde yorumlamamak gerekiyor.

Ev Alırken Tapuda Nelere Bakmak Gerekir?

Ev gezmeye çıktığımızda gözümüz çoğunlukla görünen şeylerde oluyor. Parkeler değişmiş mi, odalar küçük mü, ev güneş alıyor mu? Tapu kontrolüyse çoğu zaman iş ciddiye binince masaya geliyor.

O aşamada birkaç ayrıntıya özellikle bakmak faydalı. Özetle, tapu devri öncesinde aşağıdaki maddeleri kontrol listenize ekleyebilirsiniz. 

• Taşınmazın niteliği ne?
• Bağımsız bölüm numarası doğru mu?
• Arsa payı nasıl belirtilmiş?
• Tapuda kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi bulunuyor?
• İpotek, haciz veya başka bir takyidat var mı?

Tamamlanmış bir yapıda gerekiyorsa belediyedeki onaylı proje ve yapı kullanma izin belgesiyle mevcut durumu karşılaştırmak da tabloyu daha iyi anlamanıza yardımcı olabilir.

Çünkü bazen ev alırken en pahalı sürpriz, mutfağın yenilenmesi ya da taşınma masrafı olmuyor. Tapuda küçük görünen bir ayrıntının ne anlama geldiğini sonradan öğrenmek çok daha can sıkıcı olabiliyor. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farkı baştan bilmek de tam olarak bu nedenle işe yarıyor. Dolayısıyla sonradan “Bunu keşke daha önce sorsaydım” dememek için satın almayı düşündüğünüz evin hukuki durumunu ayrıntılarıyla öğrenmeniz büyük önem taşıyor.