Kategori:
06 Mayıs 2025 • 5 Dakika Okuma Süresi
Yeni bir eve taşınmak heyecan verici olduğu kadar dikkat gerektiren bir süreç... Evin konumu, büyüklüğü ve bütçenize uygunluğu kadar, kira sözleşmesinin içeriği, kira artış oranı, rayiç bedel ve depozito gibi hukuki ve mali detaylar da büyük önem taşıyor. Bu rehberde, ev kiralama sürecinde karşınıza çıkabilecek tüm terimleri sade bir dille açıklıyor ve bu süreci daha bilinçli yönetmeniz için karşınıza çıkabilecek bazı kavramları anlatıyoruz. Sözleşmeden önce nelere dikkat edilmeli, artış oranı nasıl hesaplanır, rayiç bedel nedir, depozito geri alınabilir mi? Tüm bu soruların yanıtları blog yazımızda sizi bekliyor.
Kira sözleşmesi (kira kontratı) nedir, nasıl yapılır?
Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'na göre, bir taşınmazın belirli bir bedel karşılığında kiracıya kullanım hakkı tanıyan ve imzalandığı andan itibaren hem ev sahibi hem de kiracı için yasal bir belge niteliği taşıyan bir anlaşma.
Temelde, kira kontratı, ev sahibi ile kiracı arasındaki karşılıklı mutabakatı içeren, evin durumu ve kiralama koşullarını detaylı bir şekilde belirleyen resmi bir evrak. Bu özelliğiyle her iki tarafı da bağlayıcı olduğu için, sözleşmenin feshi ancak tarafların ortak iradesiyle veya bir anlaşmazlık durumunda mahkeme kararıyla mümkün olabilir.
Kira sözleşmesi genellikle üç ana bölümden oluşuyor:
- Kiralama bilgileri: Bu bölümde, kiralanan mülkün açık adresi, ev sahibinin iletişim bilgileri ve mülkün türü belirtiliyor. Ayrıca, kiranın başlangıç ve bitiş tarihi ile belirlenen kira bedeli de bu kısımda yer alıyor.
- Kiralanan mülkteki demirbaşlar: Bu bölüm, kiracıya teslim edilen mülkteki sabit eşyaları (örneğin, beyaz eşyalar, dolaplar), evin anahtarını, posta kutusunu ve abonelik sayaçlarını (elektrik, su, doğalgaz vb.) içeriyor.
- Genel koşullar: Bu kısımda ise ev sahibinin özel talepleri, kiranın yatırılacağı banka hesap bilgileri ve mülkte yapılabilecek tadilatlara ilişkin şartlar gibi konular düzenleniyor.
Kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için bu üç temel bilginin eksiksiz ve doğru bir şekilde doldurulması ve hem kiracı hem de ev sahibi (veya vekili) tarafından imzalanması önem taşıyor. Kira sözleşmesi imzalandıktan sonra birer nüshası taraflarda kalıyor.
Kira sözleşmesi nasıl yenilenir?
Eğer belirli süreli ise ve sürenin bitiminden en az 15 gün önce taraflardan biri yenilemeyeceğini bildirmezse, kira sözleşmesi genellikle otomatik olarak aynı şartlarla (yasal artış oranıyla) bir yıl uzar. Alternatif olarak, mal sahibi ve kiracı yeni şartlarda anlaşarak yeni bir yazılı sözleşme imzalayabilirler.
Kira artış oranı nedir, 2025 yılı için kira artış oranı ne kadar oldu?
Her sene olduğu gibi 2025'te de kira artışları, hem mülk sahipleri hem de kiracılar açısından kritik bir konu olarak ekonomik gelişmeler ve kanuni düzenlemeler doğrultusunda netleşiyor. Türkiye'de kira bedellerindeki yükselişler çoğunlukla Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) üzerinden gerçekleştiriliyor. Ancak eğer kira kontratında bir artış yüzdesi belirtilmemişse veya taraflar arasında fikir ayrılığı yaşanırsa, yürürlükteki yasalar devreye giriyor.
Türk Borçlar Kanunu'na göre, kira artışları yıllık olarak belirli bir oranla sınırlandırılır. 2025 yılı için ev kirası artış oranı da genellikle Türkiye İstatistik Kurumu'nun açıkladığı yıllık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) temel alınarak belirlenir. Bu artış oranı, kiracıların haklarını korumak amacıyla devlet tarafından saptanan enflasyon oranlarını aşamaz.
TÜİK’in Mart 2025 itibarıyla açıkladığı Tüketici fiyat endeksi (TÜFE), yıllık %38,10 oranında, aylık ise %2,46 oranında arttı. Bu oran, her yılki kira zamları konusunda kiracılar ve ev sahipleri için bir üst sınır anlamına geliyor. Yani, Türk Borçlar Kanunu kiracıyı koruma amacıyla hem konut hem de iş yeri kiralarındaki artışın en fazla TÜFE oranı kadar olabileceğini öngörüyor.
Kira sözleşmesinde herhangi bir artış oranı belirtilmemişse ne yapılır?
Bu durumda, yasal hükümler geçerli olur. Türk Borçlar Kanunu'na göre, eğer kontratta bir zam oranı yer almıyorsa, mülk sahibi her yıl kirayı belirli bir oranda artırma yetkisine sahip. Ancak bu yıllık artış oranı, geçmiş yılın enflasyon rakamları ve piyasadaki genel koşullar göz önünde bulundurularak makul bir düzeyde olmalı ve kiracı tarafından da onaylanmalı. Ayrıca, bu artışın sözleşme şartlarına aykırı olmaması da gerekli.
Eğer kira artış oranına uyulmazsa, hukuki süreçler başlayabilir. Şayet ev sahibi yasal artış sınırını aşarsa, kiracı bu durumu mahkemeye taşıyabilir. Kiracı, TÜİK'in belirlediği oranın dışında bir artış yapılması halinde fazla ödediği tutarın iadesini talep edebilir. Aynı zamanda kiracının, bu artışı kabul etmeme hakkı da bulunmaktadır. Ev sahibi ise, belirlenen artış oranına uyulmadığı takdirde kiracıyı mahkemeye verebilir. Bu gibi durumlarda, hem kiracının hem de ev sahibinin hakları Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde düzenlenir ve her iki taraf da yasal haklarını savunabilir.
Depotizo nedir, ne gibi durumlarda geri alınabilir?
Depozito, kiralanan bir mülkün olası hasarlarına karşı verilen nakit veya değerli evrak güvencesidir. Kiralama sürecinde peşin olarak sunulan bu teminat, kira kontratındaki koşullara bağlı olarak kiracıya tahliye sonrası iade ediliyor. Ancak, bu paranın geri alınması bazen sorun yaratabiliyor. Türkiye'de kiracı hakları yasalarla korunuyor ve kira sözleşmesinde depozito şartlarına dikkat etmek önem taşıyor.
Bu noktada bilmeniz gereken önemli noktalar şunlar: Ev sahibi en fazla 3 aylık kira bedeli kadar depozito talep edebilir. Genellikle bir kira bedeli istenirken, demirbaş durumuna göre bu miktar üç kirayı geçmeyecek şekilde artabilir. Depozitonun iadesi için tahliye bilgisinin verilmesi gerekir. Anlaşmaya göre tek seferde veya taksitlerle ödenebilir. Kullanıcı hatasıyla oluşan hasarlar depozitodan karşılanabilir. Haksız geri ödeme sorunlarında kiracı icra takibi başlatabilir ve mağduriyet halinde ilgili birimler inceleme yapabilir. Yasal olarak depozitonun, sözleşme bitiminden sonra 3 ay içinde ödenmesi gerekiyor.
Depozito; evin veya demirbaşların zarar görmesi, kira borcu bulunması veya ödenmemiş fatura/aidat olması durumlarında geri verilmez. Son kiraların depozitodan sayılması ise önerilmiyor zira bu durum hukuki sorunlara yol açabiliyor. Taraflar depozito anlaşmazlıklarında savcılığa başvurabilir ve deliller incelenerek bu konuda karar verilebilir.
Rayiç bedeli nedir?
Rayiç bedel, bir varlığın (ev, arsa, araç vb.) piyasadaki güncel değerini ifade eden bir terim. Bu değer, sadece alım satım süreçlerinde değil, sigorta ve vergi gibi işlemlerde de önemli bir referans noktası diyebiliriz. Örneğin, emlak vergisi, araç sigortası, gelir vergisi ve konut sigortası gibi hesaplamalar, ilgili varlığın rayiç bedeli üzerinden yapılır.
Rayiç bedelinin belirlenmesi, illerdeki valilikler tarafından oluşturulan komisyonlar aracılığıyla gerçekleştirilir. Bu komisyonlar, piyasa analizleri yaparak varlıkların minimum satış fiyatını tespit eder ve böylece değerinin altında işlem görmesini engeller. Ancak bu fiyatlar sabit değildir; her yıl piyasadaki arz ve talep dengesine göre yeniden belirlenir, hatta alım satım söz konusu olduğunda aydan aya bile değişiklik gösterebilir.
Konutlar için rayiç bedel nasıl tespit edilir?
Konutlar için rayiç bedel hesaplaması yapılırken, konutun bulunduğu şehir ve bölgenin popülaritesi, cephe özellikleri, site içinde olup olmaması, büyüklüğü, yaşı ve çevresindeki sosyal olanaklara (hastane, okul vb.) olan yakınlığı gibi unsurlar dikkate alınıyor. Ayrıca, aynı bölgedeki benzer evlerin rayiç bedelleri de önemli bir kıstas.
DASK Poliçesi nedir?
2000'de kurulan kamu kuruluşu DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), Zorunlu Deprem Sigortası (ZDS) ile deprem ve etkilerine karşı konut sahiplerine maddi güvence sunmayı amaçlıyor. Mevcut yasal düzenlemelere göre, kiracının kendi adına DASK poliçesi yaptırma zorunluluğu bulunmuyor. DASK, konutun kendisini (temelleri, ana duvarları, ortak alanları vb.) deprem riskine karşı güvence altına alan bir sigorta ve mal sahibinin sorumluluğunda. Kiracının eşyaları ise DASK kapsamına girmiyor. Kendi eşyalarını deprem, yangın, sel gibi risklere karşı güvence altına almak isteyen kiracılar isteğe bağlı olarak ev eşyası sigortası yaptırabilirler. Bu sigorta, DASK'tan ayrı bir poliçe olarak yaptırılabiliyor.
Mülk sahiplerinin ise kiraya verdikleri konut için geçerli bir DASK poliçesi bulundurması yasal bir zorunluluk. Tapu işlemleri, elektrik ve su aboneliği gibi birçok resmi işlemde DASK poliçesi ibrazı isteniyor. Kiracı olarak, kiralayacağınız evin geçerli bir DASK poliçesinin olup olmadığını mal sahibinden öğrenme hakkınız bulunuyor. Hatta kira sözleşmesi imzalamadan önce poliçeyi görmeniz ve geçerliliğini kontrol etmeniz de önem taşıyor.
Tahliye taahhütnamesi nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiraladığı konutu veya iş yerini boşaltmayı yazılı olarak kabul ve taahhüt ettiği bir belge. Bu belge, kira sözleşmesiyle aynı anda veya kira ilişkisi devam ederken düzenlenebilir. Türk Borçlar Kanunu’nda ilgili kısımda şöyle diyor: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Özetle, tahliye taahhütnamesi, kiracının gelecekteki bir tarihte mülkten ayrılacağına dair verdiği resmi bir sözdür. Bu sayede, mal sahibi (kiraya veren), sözleşmede belirtilen tarihte kiracının taşınacağına dair bir güvence elde eder.
Aidat ve ek masraflar nelerdir?
Aidat, bir konut veya iş yeri topluluğunda yaşayan veya bu topluluğun ortak kullanım alanlarından faydalanan üyelerin, bu alanların giderlerini karşılamak amacıyla düzenli olarak yaptıkları ödemelerdir. Hem kiracılar hem de kat malikleri, yönetim tarafından belirlenen aidat miktarını zamanında ödemekle yükümlüdürler.
Ödenen aidatlar, apartman veya site gibi toplu yaşam alanlarının ortak giderlerini finanse eder. Bu giderler, faydalanan kişilerin katkılarıyla karşılanır ve genellikle eşit olarak paylaştırılır. Ancak, aidat ödemelerine ilişkin detaylar ve paylaşım esaslarının, yönetimle yapılan anlaşmalarda açıkça belirtilmesi gerekiyor. Aksi takdirde, ödemeler konusunda belirsizlikler ve anlaşmazlıklar ortaya çıkabiliyor.
Aidat neleri finanse eder?
Aidatlar genellikle aşağıdaki gibi ortak giderleri kapsar:
- Apartman veya sitenin su ve elektrik faturaları,
- Merkezi ısıtma sistemine ait doğalgaz faturaları,
- Bina görevlisi, bahçıvan ve bekçi gibi personelin maaşları,
- Kaloriferci ücretleri (varsa),
- Ortak alanların temizlik ve bakım giderleri,
- Asansör bakımı ve işletme giderleri,
- Güvenlik hizmetleri giderleri,
- Ortak alanlardaki peyzaj düzenlemesi ve bakımı,
- Küçük onarım ve tadilat giderleri.
Aidatlarla ilgili olası anlaşmazlıkların çözümü için öncelikle yönetimle yapılan anlaşmalar esas alınır. Bu konuda bir anlaşma bulunmaması durumunda ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi gibi ilgili yasal düzenlemeler referans alınır.
Ev kiralamadan önce ne yapmalısınız?
Ev kiralamadan önce, doğru karar için ihtiyaçlarınızı netleştirin, güncel ilanlara bakın ve bütçenizi (kira, aidat, depozito, taşınma) rayiç bedelini de kontrol ederek belirleyin. Kiralayacağınız evin fiziksel durumunu detaylıca inceleyin, binanın ve çevrenin güvenliğini araştırın. Ev sahibi ve mümkünse önceki kiracıyla konuşarak bilgi alın, kira bedeli ve artış oranını sözleşmede netleştirin, depozito şartlarını dikkatlice okuyun.